Wall Street redécouvre les risques liés aux prêts immobilier

Drew / AP


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Wall Street redécouvre les risques liés aux prêts immobiliers Niveau record des ventes de l'immobilier neuf Acheter une maison au bout du monde Vivre dans une maison à 100000 euros Retour | Rubrique ImmobilierLes marchés craignent que de grands établissements de crédit soient très fragilisés.


La récession qui frappe le marché immobilier résidentiel américain affecte désormais les établissements de crédit. Ceux qui se sont spécialisés dans les prêts aux personnes à revenus faibles sont les plus durement touchés. La proportion de retards de paiement dans leurs portefeuilles de prêts augmente rapidement à mesure que les clauses prévoyant des majorations de taux entrent en vigueur. Ou encore lorsque la période initiale d’exemption de remboursement du capital expire.


Countrywide Financial, le numéro un du crédit hypothécaire aux États-Unis, vient d’indiquer que près de 20% des prêts à haut risque qu’il gère, pour son compte ou pour celui d’autres institutions, souffrent de retards de paiement d’au moins trente jours. Cette proportion était encore de 15% il y a un an. Au cours des derniers mois, une vingtaine de sociétés de crédit hypothécaire à haut risque ont fermé boutique ou se sont fait racheter.


Jusque récemment, Wall Street trouvait cela normal. Mais depuis quelques jours, la perception des investisseurs a changé. La chute de la Bourse s’explique en partie par la crainte d’une contagion du mal à des sociétés de crédit immobilier plus grandes, dont les risques sont censés être plus diversifiés. Autre hantise: que les grandes maisons de Wall Street qui ont racheté des sociétés hypothécaires, ou directement des portefeuilles de prêts en vue de les titriser soient atteintes.


Perte de revenus. La titrisation consiste à transformer en obligations négociables un pool de prêts. Des piliers de Wall Street comme Merrill Lynch ou Goldman Sachs ont gagné beaucoup d’argent au fil des ans en titrisant, notamment, des créances hypothécaires à haut risque. La vente de ces actifs a certes permis d’alléger le bilan des institutions prêteuses. Mais les géants de la titrisation ont aussi gardé une portion de ce papier dans leur bilan. Or la crise actuelle va non seulement les forcer à dévaluer ces actifs, mais elle va aussi assécher leurs revenus tirés des opérations de titrisation. On comprend donc que des valeurs comme Merrill Lynch ou Bank of America aient plongé davantage que les actions de sociétés industrielles depuis quelques jours.


La Banque centrale américaine, dont la mission est aussi de surveiller la santé des banques, se rassure en notant que les retards de paiement d’hypothèques ne représentent encore que 2,1% de l’ensemble du marché. Cette proportion est néanmoins la plus élevée depuis la fin de 2002. Certes ­seulement 6% des propriétaires tombent dans la catégorie d’emprunteurs à haut risque. Mais ce segment a correspondu à 20% des nouveaux crédits hypothécaires signés l’an dernier. Le retournement du marché peut donc être sévère. Surtout si la Fed avait la mauvaise idée de relever bientôt ses taux d’intérêt ou si la chute des prix immobiliers se prolongeait.